수도권 공공분양, 초기 부담 낮춘다…‘지분적립형 주택’ 올 하반기 도입

분양가 25%만 먼저 취득…나머지는 장기간에 걸쳐 추가 매입

올해 하반기 수도권 공공분양 시장에 초기 자금 부담을 크게 낮춘 새로운 주택 공급 방식이 등장할 전망이다. 주택 전체 가격을 한꺼번에 부담하는 대신 일부 지분만 먼저 취득하고, 이후 일정 기간에 걸쳐 나머지 지분을 추가로 사들이는 지분적립형 공공분양이 도입된다.

국토교통부는 최근 발표한 주택 공급 방안을 통해 청년과 신혼부부 등 목돈 마련이 어려운 실수요자의 주거 부담을 줄이기 위한 지분적립형 주택 공급 계획을 제시했다.

처음에는 집값의 4분의 1만 부담

지분적립형 주택의 가장 큰 특징은 최초 취득 지분을 낮게 설정한다는 점이다.

입주자는 처음부터 주택 전체 가격을 납부하는 대신 전체 지분의 25%를 우선 취득한다. 이후 일정한 기간을 두고 추가 지분을 매입해 최종적으로 주택 전체를 소유하는 방식이다.

계획된 방식에 따르면 최초 25%를 확보한 뒤 5년 간격으로 20%씩 세 차례 추가 취득하고, 마지막 15%를 매입하게 된다.

결과적으로 장기간에 걸쳐 주택 소유권을 완성하는 구조다.

6억원대 주택이라면 초기 부담은 1억원대

초기 자금 부담을 줄이는 효과도 상당할 것으로 예상된다.

예를 들어 전용면적 55㎡ 규모 공공분양 주택의 분양가가 약 6억3000만원이라고 가정하면, 전체 금액을 기준으로 자금을 마련할 때 부담이 상당하다.

반면 최초 지분 25%만 취득한다면 필요한 금액은 약 1억5750만원으로 계산된다.

즉, 수억원에 달하는 주택 가격을 한 번에 마련하기 어려운 청년층이나 신혼부부도 상대적으로 적은 초기 자금으로 입주할 수 있는 길이 열리는 셈이다.

다만 실제 부담액은 개별 단지의 분양가격과 적용되는 지분 비율 등에 따라 달라질 수 있다.

첫 공급은 수도권 공공분양 단지에서

정부는 올해 4분기부터 예정된 일부 공공분양 단지에 일반분양과 지분적립형 방식을 함께 적용할 계획이다.

구체적인 대상 단지와 공급 규모, 신청자의 자산 및 소득 기준 등은 오는 10월께 공개될 예정이다.

현재 수도권 공공분양 일정 가운데 경기와 인천 지역에 여러 후보 단지가 포함돼 있다.

10월에는 평택고덕, 오산세교, 시흥거모, 남양주왕숙, 의정부법조타운, 안산신길2, 광교 등의 단지가 예정돼 있으며 인천 영종 지역에서도 공급이 계획돼 있다.

11월에는 시흥거모와 병점복합타운 등이, 12월에는 시흥거모와 구리갈매역세권, 안산신길2 등에서 공급 일정이 잡혀 있다.

다만 실제 분양 시점은 사업 진행 상황에 따라 변경될 가능성이 있다.

광교에서는 이미 관련 주택 계획

지분적립형 방식이 완전히 새로운 개념만은 아니다.

수원 광교 A17블록의 경우 전체 600가구 가운데 전용면적 60㎡ 이하 240가구가 경기도와 경기주택도시공사의 지분적립형 주택으로 계획돼 있다.

이번 정부 정책을 통해 이러한 방식이 수도권 공공분양 전반으로 확대될 가능성이 커진 것이다.

‘1억원대 내 집 마련’ 실제 적용 여부는 10월 확인

이번 제도의 핵심은 주택 가격 자체를 낮추는 것이 아니라 주택 취득 시점의 자금 부담을 분산한다는 데 있다.

따라서 초기에는 적은 금액으로 입주할 수 있지만 이후 추가 지분을 매입하는 과정에서 지속적인 자금 마련이 필요하다.

특히 실제로 1억원대의 초기 자금으로 입주할 수 있는 단지가 어디인지, 신청 자격은 어떻게 정해지는지, 지분을 추가 취득할 때 어떤 조건이 적용되는지는 아직 확정되지 않았다.

국토부가 오는 10월 세부 공급계획을 발표하면 구체적인 대상 지역과 물량, 자격 요건 등이 윤곽을 드러낼 전망이다.

핵심 정리

• 도입 시기: 2026년 하반기, 이르면 4분기
• 대상: 수도권 공공분양 일부 단지
• 최초 취득 지분: 25%
• 추가 취득: 장기간에 걸쳐 단계적으로 매입
• 기대 효과: 청년·신혼부부의 초기 주택자금 부담 완화
• 세부 공급 대상: 2026년 10월 공개 예정
• 주의할 점: 초기 비용만 낮아지는 것이며 이후 추가 지분 매입 자금은 별도로 필요